- 生産緑地の処分相談が増えています
- 生産緑地とは何か
- 生産緑地は勝手に売却できない
- 生産緑地を処分する唯一の方法
- 買取申出ができる条件
- 特定生産緑地とは
- 生産緑地の4つの選択肢
- 生産緑地の相続税評価
- 3種類の税金
- 大泉・石神井エリアの特徴
- 相続対策としての生産緑地
- 生産緑地の処分を検討している方へ
- 練馬区で生産緑地の相談を受けています
生産緑地の処分相談が増えています
最近、練馬区の地主様から次のような相談を受けることが増えています。
・高齢になり農業を続けられない
・相続が近いので対策を考えたい
・生産緑地を売却できるのか知りたい
・固定資産税がどうなるか不安
練馬区は東京23区の中でも農地が多く、特に
・大泉学園町
・東大泉
・石神井町
・石神井台
などでは、生産緑地をめぐる相続・売却相談が非常に多い地域です。
ただし、生産緑地は普通の土地とは違い、自由に売却できる土地ではありません。
まず制度を正しく理解することが重要です。
生産緑地とは何か
生産緑地とは、市街化区域内にありながら農地として保全される土地です。
都市部では宅地化が進み農地が減少しているため、一定の農地を守る目的で制度が作られました。
生産緑地に指定されると、次のような特徴があります。
・建物建築が原則禁止
・宅地造成ができない
・農業継続義務がある
・固定資産税は農地並み課税
・相続税の納税猶予制度の対象
つまり、生産緑地は
「税優遇の代わりに土地利用が制限されている土地」
という性格を持っています。
生産緑地は勝手に売却できない
地主様から最も多い質問は、「農業をやめたいので売りたい」というものです。
しかし、生産緑地は通常の土地のように自由に売却できません。
売却するためには、まず次の手続が必要になります。
買取申出
これは自治体に対して
「この土地を買い取ってください」
と申し出る制度です。
生産緑地を処分する唯一の方法
生産緑地を処分する流れは次の通りです。
① 練馬区へ買取申出
② 区が購入するか判断
③ 農業希望者への斡旋
④ 3か月経過
⑤ 行為制限解除
⑥ 宅地として売却可能
実務上は次のようになります。
区が買い取るケース→ほぼありません
農業希望者への斡旋→成立することは稀
そのため、通常は
3か月後に行為制限が解除され宅地として売却可能
になります。
買取申出ができる条件
次のいずれかに該当する場合です。
① 指定から30年経過
② 主たる農業従事者の死亡
③ 主たる農業従事者が農業できない
特定生産緑地とは
2017年の法改正で導入された制度です。
特徴
・10年ごとに更新可能
・税優遇継続
・買取申出は40年後
そのため、まず
通常の生産緑地か、あるいは、特定生産緑地か
を確認することが重要です。
生産緑地の4つの選択肢
地主の方の目的によって、次の4つの方法があります。
1 、特定生産緑地として維持
メリット
固定資産税が安い
相続税納税猶予可能
デメリット
土地利用制限
2、 解除して売却
最も多い方法です。
メリット
宅地価格で売却可能
デメリット
税優遇終了
3、 市民農園として貸す
都市農地貸借法により可能です。
メリット
農業をしなくても維持可能
税優遇維持
練馬区では人気の方法です。
4 、相続税の納税猶予を利用
後継者が農業を継ぐ場合です。
メリット
相続税負担が大きく減る
デメリット
農業継続義務
生産緑地の相続税評価
生産緑地は行為制限があるため評価が下がります。
評価方法
宅地評価 ×（1 − 減額率）
減額率の例
残存期間5年以下 10%減
5〜10年 15%減
10〜15年 20%減
15〜20年 25%減
20〜25年 30%減
25〜30年 35%減
3種類の税金
生産緑地の処分では次の3つの税金が重要です。
固定資産税
解除前 農地課税
解除後 宅地並み課税
例
1000㎡農地
農地課税 年間2万円
宅地課税 年間40万円
相続税
納税猶予を受けている場合、生産緑地を解除すると
猶予税額＋利子税を一括納付になります。
地主様にとって最も大きなリスクです。
譲渡所得税
売却時
長期譲渡税率 約20.315%
練馬区では宅地価格が高いため
譲渡税が数千万円になることも珍しくありません。
大泉・石神井エリアの特徴
練馬区でも
・大泉
・石神井
は生産緑地の相談が非常に多い地域です。
大泉エリア
特徴
宅地需要が強い
相談内容
農業をやめたい
注意点
譲渡税
石神井エリア
特徴
市民農園需要が高い
相談内容
農業は難しい、でも売りたくない
解決策
市民農園化
相続対策としての生産緑地
生産緑地は相続対策でも重要です。
ポイント
生産緑地のまま相続→相続税軽い
解除後相続→相続税重い
ただし
相続後売却→譲渡税軽い
そのため
相続税と譲渡税のバランスを考える必要があります。
生産緑地の処分を検討している方へ
生産緑地の処分では
・制度
・税金
・不動産価格
の3つを同時に考える必要があります。
特に練馬区では、宅地価格が高いため
判断によって税負担が大きく変わる可能性があります。
練馬区で生産緑地の相談を受けています
弊事務所では
・生産緑地の売却相談
・相続税対策
・固定資産税の試算
・売却時の税金試算
など、生産緑地に関するご相談を受けています。
練馬区で
・生産緑地を売却したい
・農業をやめたい
・相続対策を考えたい
という方は、お気軽にご相談ください。
有料相談では
・生産緑地の指定状況
・相続税試算
・売却時税額
などを整理し、最適な方法をご提案します。
