練馬区の地主様の悩みは、主に ①相続税、②生産緑地、③借地・底地、④老朽化不動産、⑤都市計画制限 の5つに集約されます。
これらが同時に絡むため、土地問題が非常に複雑になりやすい地域です。
1、 相続税負担と納税資金不足
練馬区は住宅地の人気が高く、土地評価額が高額になりやすい地域です。
しかし地主は土地中心の資産構成で現金が少ないことが多く、
・相続税が高額になる
・納税資金が不足する
・土地を売却せざるを得ない
といった問題が起こりやすくなります。
さらに
・土地が広く分割しにくい
・貸家建付地や小規模宅地特例の判断が難しい
ため、相続時のトラブルや税負担が大きくなりがちです。
2 、生産緑地制度のジレンマ
練馬区は23区で最も農地が多い地域で、生産緑地の指定も多いです。
生産緑地は
・税優遇がある
・営農義務がある
という制度のため
・後継者不足
・農業を続ける人がいない
・解除すると税金が発生する
という問題が生じやすく、
「農業は続けられないが税金が怖くて処分できない」
という地主が多くなっています。
3、 借地・底地問題
練馬区は農地から宅地化した地域が多く、古い借地契約が残っています。
その結果
・契約書が古い
・境界が不明
・建替えや売却で揉める
・底地の売却が難しい
などのトラブルが起こりやすい地域です。
4、 老朽アパート・貸家の問題
昭和40〜50年代に建てられたアパートや貸家が多く
・建物の老朽化
・修繕費の増加
・空室増加
・建替えが進まない
という問題が増えています。
借家人や借地人がいると建替えや売却が難しく、資産活用が停滞します。
5、 都市計画による土地利用制限
練馬区は公園・緑地の都市計画指定が多く
・土地の一部が都市計画公園に指定
・建築制限
・将来の買収が不透明
などの問題があり、地主が土地活用の判断をしにくい状況があります。
弊所が可能な地主様のご支援
① 相続税評価と納税資金を確認
② 生産緑地・農地の指定状況を確認
③ 借地・底地など権利関係を整理
④ 老朽不動産の収益性を分析
⑤ 都市計画・用途制限を調査
この5点を整理することで、
・相続対策
・土地活用
・売却判断
の方向性を決めることができます。
