貸家建付地（かしやたてつけち）に関する事柄は、広い敷地や地価の高い土地を持っている人にとって重要な知識です。
所有地の上にアパートやマンションを建てることで、「家賃収入を得ながら節税する」ことが可能になります。
ここでは、貸家建付地の基本や節税の仕組み、検討する際の注意点について解説します。
貸家建付地の基本
貸家建付地とは、所有している土地に賃貸物件を建てて活用する土地のことです。例えば、空き地を「借地として第三者に貸す」か「賃貸物件を建てて活用する」かの選択肢があります。後者が貸家建付地です。
メリット
1. 土地の評価額を圧縮して相続税対策ができる
2. 不労所得である賃料を得られる
つまり、貸家建付地によって「家賃収入を得ながら節税する」ことが可能です。アパートやマンションなども対象になります。
なぜ貸家建付地で相続税対策ができるのか？
貸家建付地は、更地と比べて相続税評価額が低くなります。更地は所有者が自由に用途を設定できますが、貸家建付地は賃借人がいるため自由な利用が制限されます。この制限がある分、相続税評価額が低くなるのです。
計算要素
1. 自用地評価額: 所有地を自身で使った場合の相続税評価額。路線価方式や倍率方式で算出します。
2. 借地権割合: 所有地に他者の建物が建っているときの権利の割合。国税庁の路線価図で確認できます。
3. 借家権割合: 第三者に建物を貸したときの賃借人の権利の割合。全国一律30％です。
4. 賃貸割合: 賃貸物件の総部屋数のうち、稼働している部屋の割合。稼働率が高いほど評価額は下がります。
貸家建付地を検討する際の注意点
1. 空室リスクのある立地に賃貸物件を建てない
賃貸ニーズのない立地では空室リスクが高まり、キャッシュフローが確保できない可能性があります。所有地が賃貸ニーズのある立地かどうかをリサーチすることが重要です。
2. 貸し駐車場は貸家建付地の対象外
貸家建付地は賃貸住宅に活用される土地が対象です。コインパーキングや立体駐車場は対象外ですが、アパートやマンションの入居者用の駐車場は貸家建付地となります。
3. 「小規模宅地等の特例」が併用できる
貸家建付地は、200平方メートルを限度として「小規模宅地等の特例」が適用され、相続税評価額をさらに50％減額できます。ただし、すべての貸家建付地が特例に該当するわけではないため、要件を確認する必要があります。
貸家建付地で行う不動産経営の考え方
貸家建付地には「家賃収入を得ながら相続税を節税する」というメリットがありますが、不動産経営の知識なしでアパートやマンションを建てるのは危険です。最低限の賃貸経営の基本知識を学んだうえで検討しましょう。
まとめ
貸家建付地は、所有地の上にアパートやマンションを建てることで「家賃収入を得ながら相続税を節税する」ことが可能です。
ただし、賃貸ニーズのない立地に物件を建てると赤字物件を抱えるリスクがあります。また、「貸家建付地」と「小規模宅地等の特例」を併用することで、さらに相続税評価額を圧縮できます。
このように、貸家建付地は相続税対策に有効な手段ですが、慎重に検討することが求められます。専門家のアドバイスを受けながら、最適な方法を選びましょう。
